Главная  »  Список статей  »  Чем выгодны инвестиции в студенческое жильё в Европе.

Чем выгодны инвестиции в студенческое жильё в Европе

    При подборе объектов недвижимости с целью выгодного вложения средств основной задачей для русскоязычных инвесторов остается поиск оптимального сочетания рисков и доходности. Инвестиции в коммерческую недвижимость требуют, как правило, серьёзных сумм, поэтому большинство обычных клиентов чаще приобретают объекты жилой недвижимости для получения прибыли от последующей сдачи их в аренду. Конечно, сдача квартиры в долгосрочную аренду – довольно простая и понятная схема. Легкость в управлении – основной плюс этого варианта. Но оборотная сторона медали – низкая доходность (порядка 3-5%). Кроме того, если появится необходимость сменить арендатора, могут возникнуть проблемы.

   Новое направление, набирающее обороты в Европе – инвестирование в студенческое жильё.

   В настоящее время отмечается острая нехватка студенческих апартаментов во многих традиционных центрах концентрации учебных заведений. Новые перспективные вузы также должны обеспечить хорошие условия проживания для своих студентов. Это значит, что спрос на студенческое жильё высок. Если вы ищете надежный доход от долгосрочной аренды, этот вариант идеально подходит для вашей цели. Баланс риск/доходность в этом случае оптимальный, и это «золотая середина» рынка недвижимости. Русскоязычные инвесторы пока еще не используют активно этот потенциал, в то время как западные эксперты считают это направление одним из самых выгодных и перспективных.

Где же выгода?

   Инвестиции зарубежных инвесторов в студенческие апартаменты начиная с 2012 года составляют не менее 6 миллиардов в год. И это мы говорим только о крупных сделках (свыше 7.5 миллионов долларов США). Что привлекает в таких проектах?

   Во-первых, количество студентов по всему миру неуклонно растёт. Данные, которые представила Организация экономического сотрудничества и развития, говорят о том, что количество студентов, обучающихся за рубежом, увеличилось в период с 2000 по 2012 год более чем вдвое – с 2 миллионов до 4.5 миллионов соответственно. А до 2025 года ожидается увеличение их числа до 8 миллионов. Значительную роль в этом процессе играют страны с развивающейся экономикой, такие как, в частности, Китай. Рост среднего класса и увеличение количества состоятельных людей в этих странах также ведёт к росту спроса на студенческие апартаменты, поскольку одной из наиболее важных инвестиций жители этих стран считают инвестиции в образование своих детей —  предпочтительно за рубежом.

   Высокий спрос означает, что риски инвестиций в студенческое жильё намного ниже, чем риски при инвестировании в нежилую недвижимость. На развитие проектов с коммерческой недвижимостью часто влияет экономическая ситуация, а жильё для студентов нужно всегда, даже в моменты кризисов.

 Во-вторых, доходность жилья для студентов намного выше, чем доход от обычных квартир, даже если они сданы в долгосрочную аренду. В центрах Европы, где расположены учебные заведения, студенческие апартаменты приносят в среднем доход от 4 до 6% годовых. Цифра варьируется в зависимости от ряда факторов: престижности учебного заведения,  расстояния, на котором находится жильё от учебных корпусов, качество и удобство самого жилья. Понятно, что чем лучше сочетание этих характеристик, тем ниже риски при инвестировании в такой объект.

    В-третьих, инвестирование в студенческое жильё  характеризуется невысоким порогом вхождения в бизнес. Если речь идёт об отдельных апартаментах, то достаточно иметь капитал в 90-100 тысяч евро. Если же в планах инвестиции в целое здание, то потребуются вложения от 15 до 30 миллионов евро. Например, в Ливерпуле можно приобрести новые студенческие апартаменты площадью около 20 м² за 70 – 100 тысяч фунтов. Доходность при этом составит 7% в год. Подключив средства ипотечного кредита, можно вдвое уменьшить бюджет покупки.

Еще одно преимущество – пассивное управление. Бизнес  нестабильных экономик чаще всего рассматривает инвестиции в недвижимость за рубежом как инструмент сохранения средств, а не как источник основного дохода. Поэтому возможность не отвлекаться на самостоятельное управления в ущерб основному действующему бизнесу, а использовать пассивное управление, рассматривается как несомненный плюс инвестиционного проекта.  В случае со студенческими апартаментами управление, как правило, осуществляет управляющая компания, каковой обычно является девелопер,  построивший объект. Инвестор, таким образом, освобождён от необходимости решать текущие проблемы. Стоимость услуг такой компании составляет 10% от дохода от аренды.

На  что нужно обратить внимание.

   Как и в любом другом инвестиционном проекте, инвестиции в студенческую недвижимость имеют свои риски. К примеру, студенческое жильё невозможно перепрофилировать. Оно располагается в определённых местах и построено с учетом потребностей студентов. Жить в нём могут только те, кто учится в соответствующем заведении. Ни сам инвестор, ни какие-либо другие арендаторы, кроме учащихся, воспользоваться апартаментами не смогут. Продать объект в случае, если учебное заведение утратит популярность, может быть сложно.

Ликвидность студенческого жилья ниже, чем ликвидность обычных квартир, но выше, чем объектов нежилой недвижимости.

   Студенческие апартаменты в общежитии – это не то же, что обычные квартиры в жилых домах. На это нужно обратить особое внимание, поскольку часто застройщики, пользуясь неопытностью инвестора, представляют  обычные квартиры-студии, расположенные неподалёку от учебных заведений,  как  студенческие апартаменты. Дело в том, что в случае, если это действительно студенческие апартаменты, в документах оговорено, что объект может использоваться только как студенческое общежитие, и жить в нём могут только студенты университета.

   Доходность студенческого жилья составляет в среднем  4-6%. Если вам обещают доход намного выше, то, скорее всего, это предложение с высокими рисками. Чтобы обезопасить себя от неприятных открытий, покупать апартаменты лучше на первичном рынке, поскольку вторичное жилье чаще всего требует дополнительных расходов на ремонт, а это повлияет и на доходность.

Где купить?

   ВеликобританияФранция и Германия – страны, где инвестиции в студенческие апартаменты наиболее выгодны и перспективны. Это надёжные рынки, где спрос на жильё для студентов всегда высок. Количество студентов постоянно увеличивается и за счёт местных, и за счёт иностранных ресурсов. Сегодня это лучшие направления для подобных инвестиций. 

   Рынки Австрии, Швейцарии и Испании не слишком комфортны для инвестирования в студенческое жильё, поскольку возможности частных инвесторов здесь ограничены. Объекты скупают корпоративные инвесторы еще на стадии проекта.

   США, притом, что это самый крупный рынок студенческого жилья, не могут предложить высокие арендные ставки, так как предложение превышает спрос, и даже американские инвесторы ищут более выгодные варианты в Европе.

   Выбирая город для инвестиций в студенческие апартаменты, следует учитывать, есть ли в нём престижные учебные заведения. Стоит изучить ситуацию со спросом и предложением именно в этом городе – не составляет ли высокую конкуренцию студенческим общежитиям низкая стоимость арены частных квартир.

   Важно проанализировать демографическую ситуацию и её тенденции – растёт ли количество студентов, есть ли перспективы его роста в будущем, какова пропорция роста числа студентов в отношении строительства нового студенческого жилья. Если число учащихся растет медленно, а строительство активно развивается, то  арендные ставки не обеспечат вам  в перспективе хорошего дохода.

   В Великобритании инвестировать нужно в студенческую недвижимость  крупных и перспективных университетских центров. Таковыми являются Лондон, Оксфорд, Бристоль и Манчестер. В Германии это Франкфурт-на-Майне и города Баварии – Нюрнберг, Пассау, Вюрцбург. Во Франции перспективны города Марсель, Страсбург, Лилль  и ряд  других.

   Если применить творческий подход, то можно заняться вопросом перспективных планов открытия новых высших учебных заведений, и тогда можно выгодно приобрести апартаменты в районах неподалёку от будущих образовательных центров.

   Например, в 2017 году запланировано начало строительства студенческого городка в Кардиффе, что создаст условия для обучения и проживания 2000 новых студентов из разных стран. Новый проект студенческого городка будет реализован в 2019 году в пригороде Парижа, где появится новый кампус для факультета социальных наук, который обеспечит условия для учёбы студентов и работы преподавателей нескольких университетов.

Сегодня интернет-технологии дают широкие возможности дистанционного обучения. Однако в ближайшем будущем традиционные формы будут по-прежнему наиболее популярными, а значит и традиционные студенческие городки, и новые студенческие апартаменты будут всё также востребованы на рынках недвижимости разных стран.

 

Станислав Студзинский
Управляющий партнер GlobalPanHouse
Специально для AVISO

Нажмите на миниатюру, чтобы посмотреть увеличенное изображение ...